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远洋资本,有啥底气买红星地产?

2021/3/31 6:02:24 来源:互联网 编辑:匿名

编者按:本文来自微信公众号“地产锐观察”(ID:lanyahongcaas),36氪经授权发布。


下文来源:地产红宝书(ID:dichanhongbao)

文章作者:红宝君

01

前两天,远洋资本发出了一则大新闻。

3月28日,远洋资本宣布与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议,双方将对红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权,股权转让对价为:

|10.3亿。

18%这个数字很巧妙,上市母公司“红星控股”的比例刚好下降到50.5%,保留了控制权。

这次交易,没有稀释母公司的股权,可以为上市平台红星美凯龙控股集团带来此次股权转让的净收入。

但问题也来了,远洋资本这次意欲何为?

02

事前属于高度“保密”,仅限让少数人知道。尽调过程神秘兮兮,就连远洋资本内部流程里:

|这个事儿都是以“代号”表示。

红宝君了解到的,远洋资本副总、不动产业务负责人周岳是收购的主导牵头人

虽然没有直白表达“明股实债”,红星老板车建新想必也会有兜底的“对赌”。

预计在交易安排中,如果红星美凯龙对赌赢了,远洋资本收了利息,也不亏。

若红星美凯龙对赌输了,远洋资本10.3亿收走红星地产板块部分项目,还有这期间的利息。不管怎么样,远洋资本都是左右逢源。

当然对于红星美凯龙来说,上市公司2021年刚得到37亿元的定增批准,这个局面算是定增自救,释放重大利好搞市值管理不触发股票质押,同时也能降负债,应对监管的“三条红线 ” 。

最重要的是,两年多时间两度引入央企背景的金主爸爸,可以提振市场信心。

03

2018年的夏天,国投泰康信托的中年副总姚少杰曾多次赶赴红星总部。姚向集团明牌,支持这家国字头信托战略投资红星地产,并主张拿下话语权。

那会儿的红星提出了“千亿目标”,低调引入战投:

|国投泰康信托的最终持股比例是23.47%。

面对调控压力和行业减速,去年以来多家知名房企如福晟、泰禾等相继爆雷,红星地产母公司债台高筑的传闻事实上也悄悄临近。

红宝君认为,10.3亿这个价格还是很公允的,毕竟这次交易不包括红星置业板块,以及上海吴中路爱琴海等项目。

不过,尽管信托资金令红星地产保住了TOP60的排名,净负债率由上一年的208%骤降至143%,但也令该公司存在"明股实债"的可能性放大

2020年春天,红星系斥资46.99亿元收购融创中国持有的11%金科股权。融创计提拿去浮盈,持股比例下降至18%。相比融创频频于董事会送出的反对票,云南昆明的爱琴海则被地产业内戏称:

|红星与金科之间的“定情信物”。据说这笔交易,当时国投系对此是持保留意见的。

车建新的破局之策是合纵连横。他的筹码,是红星地产拥有的1800亿元土储货值。

比如西安市场上“千人摇”的红星天铂,虽然定位高端,但也是流量盘,也纳入本次收购的资产包里。

2021年初,远洋资本的周岳,提前也和国投泰康信托方面打了招呼。但远洋资本的投资思路偏进攻,国投泰康信托的思路偏保守,两者都在红星的屋檐下,会有怎样的博弈新局?

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