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200亿的红星地产救不了红星美凯龙

2021/4/3 19:00:12 来源:互联网 编辑:匿名

编者按:本文来自微信公众号“BT财经”(ID:btcjv1),作者:BT财经,36氪经授权发布。


3月28日,地产圈传出了一则重磅新闻:红星美凯龙将旗下红星地产以200亿元人民币打包出售给远洋资本。

对此,B叔向远洋资本有关人士求证,对方答复:“3月28日,远洋资本有限公司与上海红星美凯龙房地产集团有限公司签署战略合作协议。根据协议,远洋资本作为战略投资者入股红星地产。本次交易完成后,远洋资本将获得红星地产18%的股权。”

虽然远洋资本并未回应200亿元这一数额,但可以肯定的是,双方合作势在必行。

目前,据爱企查显示,红星地产的大股东为上海红星美凯龙企业经营管理有限公司,握有97.0874%的股份。通过股权层层透视,红星美凯龙控股集团有限公司董事长车建新为红星地产实控人,占股61%。

由此看来,远洋资本未来拿到18%的股权,恐怕也撼动不了车建新和红星美凯龙对红星地产的话语权。这也佐证了B叔的一点猜想:车建新出售红星地产,并不是要真的割舍这一资产,而是为了拿到一笔巨额来融资救急。

毕竟,红星美凯龙这艘巨轮,油快耗尽了。

车建新曾说:买地是企业的命根子。

于是,作为家居商场行业老大的红星美凯龙俨然成为了一个“隐形开发商”。截至2020年9月30日,红星美凯龙投资性房地产规模已达910亿元,仅次于招商蛇口的973亿元,堪称A股第二大“地主”。

也就是说,红星美凯龙一直赚着两道钱,一是商场租金收入,二是地皮带来的增值收益。

2009年,为挽救世界金融危机带来的楼市疲软,各地政府相继出台救市政策,楼市开始从低谷走向疯狂。也正是这一年,车建新决定正式进军地产圈,将土地生意摆到台面上来,成立了红星地产。

依托美凯龙家居商场门店的资源优势,红星地产在商场附近一并获得部分其他商住用地,营收和城市布局逐年上涨,并成功跻身房企百强。

红星地产隶属于重庆红星美凯龙企业发展有限公司(以下简称“红星企发”),红星企发负责运作红星美凯龙商业地产及住宅开发业务。

据资料显示,截至2020年9月末,红星企发通过独资、合作模式在全国各大城市开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目,总建筑面积为2645.57万平方米。另外,在建商业地产及住宅项目共计54个,可售面积1623.63万平方米,已售面积899万平方米,已售合同金额866.33亿元,计划总投资1313.55亿元。

从规模来看,红星地产位于中间梯队,并非头部企业;但从集团营收来看,地产销售占据大头,2020年前九个月贡献63.88亿元,占比达35.9%,要高于其主业家居业务。


图源:观点地产网

由此可见,红星地产称得上是红星美凯龙的一个优质业务版块,为何要急于出手呢?

据观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单可知,红星地产2017、2018、2019、2020年的年销售额分别为360.3亿元、520亿元、660.8亿元、602.3亿元。

可以看到,红星地产去年的业绩不及预期,甚至出现了负增长。但与此同时,红星地产为了冲击千亿目标,在全行业都将负债的背景下还激进拿地,去年全年拿地金额高达200亿元,进一步增大了负债周转的风险。然而,红星地产的较多项目位于三四线城市,也面临着较大的去化风险。

地产项目向来都是重资本,需要持续不断地输血。目前并未查到红星企发的公开融资纪录,这也就意味着,其资金主要依赖于集团支持。因此,红星美凯龙集团的负债规模一直在膨胀。

虽然集团并未上市,但从其上市的子公司中可以一窥大概。据2020年中期报告可知,截至2020年6月,上市公司红星美凯龙总资产为1299.6亿元,债务总额达802.2亿元,资产负债率61.7%,其中流动负债316.9亿元,单单短期借款就有35.4亿元,而上半年的净利润仅为11亿元。

而据WIND数据显示,红星企发的同期负债数额更加惊人,总额达877.4亿元,其中流动负债达725.02亿元,占比高达83%。剔除预收款后,资产负债率达73.16%,超过了70%的监管红线;此外,其现金短债比1.08%,净负债率95.86%,也逼近红线。

对于负债高企的红星美凯龙而言,红星地产虽然是营收支柱,但也成为了一颗随时可能爆炸的暗雷。

1986年,车建新借了600元,开了一家家具作坊。32年后,这家小作坊成为中国家居行业第一家同时拥有“A股+H股”的上市公司,掌门人车建新也身家千亿,成为了全球Mall王。

然而如今,龙头老大的日子却过得越来越紧巴巴。

截至2020年9月底,美凯龙账上货币资金仅为62.2亿元,而一年期内到期的非流动负债则高达124.98亿元。

除了负债高企,红星美凯龙也质押了大量资产。据资料显示,2020年9月末,受限资产账面价值合计为1047.68亿元,占其总资产的41.07%,占净资产的151.84%。在受限资产当中,839.83亿投资性房地产因为被抵押而受限,173.63亿存货因为抵押担保受限。

而红星美凯龙的同期投资性房地产总规模为993.28亿元,这可是公司最值钱的资产,也就意味着,这部分值钱资产的抵押率高达84.6%,变现能力和债偿能力都在急剧减弱。

此外,上市公司的股票也被质押了不少。据悉,截至2020年9月1日,集团合计持有上市公司69.87%的股权,其中47.43%已被集团质押用于融资。

为了缓解资金压力,去年一年都没有融资的红星美凯龙在今年动作频频。

3月1日,证监会审核通过了其37亿元的股票定增方案;3月10日,发行了2021年公司债券(第一期)(简称“21红星01”),募集30亿元人民币,在扣除承销费用等相关费用后拟全部用于偿还公司债券。

此外,红星美凯龙还计划将分拆旗下两个子公司上市:爱琴海商业计划今年10月赴港上市,估值120-150亿元,主营业务为城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营;汽车生产线设计商东风设计院有限公司,则拟以估值90亿-100亿元上市。

再加上200亿出售红星地产的传闻,如此一来,红星美凯龙则有望回流500亿元的资金,将有效缓解缺钱的燃眉之急。

红星美凯龙在钱的问题上如此窘迫,短期原因是受去年疫情影响导致业绩出现下滑。

3月31日,红星美凯龙发布2020年财报。由财报可知,去年实现营业收入142.36亿元,较上年同期下降13.6%;归属于上市公司股东的净利润17.31亿元,同比减少61.37%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.62亿,同比下降55.53%。

而拉长时间线来看,红星美凯龙这几年的业绩已出现放缓趋势,有业内人士表示2019年就达到了利润增长的天花板。

由财报可知,2017年-2019年,红星美凯龙营收分别为109.60亿元、142.40亿元、164.69亿元,同比增速分别为16.14%、29.93%、15.66%;扣非后归母净利分别为23.05亿元、25.66亿元和26.14亿元,同比增速分别为11.23%、11.31%、1.85%;综合毛利率分别为71.1%、66.2%、65.2%。可以看到,这几项核心财务数据都在逐年下降。

再具体到家居业务,2020年前三季度,红星美凯龙的家居营收分别为25.6亿元、60.2亿元、95.3亿元,同比上一年下滑27.5%、22.4%、19.2%;净利润则连续三个季度降幅超50%,降幅分别为70%、59.4%、54.2%。

一方面,作为主营业务的家居业务增长乏力;另一方面,营收支柱的地产业务负债累累,红星美凯龙亟需找到新的增长曲线,才能真正摆脱眼下困境,否则持续造血能力将受到质疑。出售红星地产只是一时的权宜之计,以后又该卖什么呢?

除了地产业务之外,红星美凯龙尝试过很多“副业”。

比如,将单一的家居建材商场进行结构调整,引入多种业态,进行多元化经营。北京闽龙广场店以陶瓷业态为主体,集美大红门店则成为了囊括家居建材、红酒、酒店、电器、金融等业态的综合卖场,还有的门店开设了击剑馆、儿童乐园等生活娱乐设施。

不过,红星美凯龙大多数商场选址离市区较远,想通过高频的生活消费来提升低频的家居消费的想法,在实践中收效不甚明显。

对此,红星美凯龙北五环店负责人曾表示,家居卖场在多元化转型时还是要围绕家居做关联业务,从而拉动主营业务,不要“为了做副业而做”、“为了多元化而多开业务”。

2019年8月18日,红星美凯龙宣布成立子品牌“美凯龙爱家”,正式进入房地产经纪行业。冯全林担任美凯龙爱家总裁,他曾是阿里巴巴集团原B2B中供铁军浙江大区副总经理、农村淘宝中西部大区总经理。


冯全林表示,将在三个月内落实百家门店,率先在北上广深等一线城市落地。

据多家媒体报道,美凯龙爱家在2020年4月业绩完成率已超120%,开店数量超200家。2020年11月,已在全国开出400多家直营门店,签约门店已经有600多家,开业门店中有60%已经处于盈利状态。

冯全林表示,去年3月开始,公司连续8个月业绩破新高,预计2020年全年收入可达10亿元。

此举被业内人士认为是在帮助红星地产向房地产的上游行业渗透布局,进一步扩大获客资源,从而实现多个场景协同,打通全房产业链服务平台。

不过,整个房产中介行业竞争异常激烈,已形成“一超独大”的局面。随着贝壳找房赴美上市,链家在中介领域的地位不断做大,红星美凯龙能从中抢到多少流量,反哺家居业务,还有待观察。

既然做起了房产中介,那么向下拓展出装修业务,也是一项顺其自然的战略选择。这也是贝壳找房正在做的事。

在2020年的秋季大会中,红星美凯龙首次宣布“家装是第一业务”。这一策略在财报数据上有较为明显的体现:

据2020全年财报可知,家装业务实现逆势增长,线下门店214家,包括加盟和平台合作家装企业106家,全年签约合同金额超过45亿元,其中百万元以上订单超过131个,共实现营业收入12.24亿元,同比增长115.1%,毛利率21.9%。

不过,家装业务在整体营收中占比仍然微小,仅为8.6%,不足10%,能否成长为第二增长曲线也需假以时日。

而红星美凯龙未来需要用钱的地方还很多。

截至2020年9月底,红星美凯龙在建家居商场项目10个,拟建家居商场项目3个,在建、拟建物流项目5个;商业、住宅地产项目在建项目54个,拟建项目2个。

仅家居商场一项,由最新年报可知,7个建设项目就拟投资30.5亿元。而红星美凯龙表示,今年还将计划新开58家商场。

融资发债只能解一时燃眉之急,红星美凯龙要想保持规模扩张,还需尽快跑出高效的第二增长曲线。

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